Számos magyar város esetében jelent problémát az önkormányzati tulajdonú ingatlanok nem megfelelő kihasználása. Legtöbb városban, számos kihasználatlan üzlethelyiség, fejlesztésre váró terület és funkciójukat vesztett vagy lepusztult ingatlanok találhatók, amelyek megfelelő stratégiai szemlélettel jelentős gazdasági potenciált képviselhetnek. A jelenlegi környezetben az önkormányzati ingatlanvagyonra már nem kizárólag fenntartási kötelezettségként, hanem fejlesztési erőforrásként kell tekinteni.
Fenntartható megközelítés az önkormányzati ingatlanvagyon kezelésben
Jelen korunk technológiai szintje és társadalmi elvárásai, együttesen támasztanak követelményeket a közvagyonhoz tartozó ingatlanok kezelésére. A digitalizáció, a komplex információs adatbázisok, az AI kihasználása, valamint az átláthatóság és a hosszú távú koncepciók megteremtése, egy városvezetés alapvető feladatai a városfejlesztésnél és a fejlesztések egyik leglényegesebb eleménél, az ingatlan és az infrastruktúra fejlesztéseknél. Ennek első lépése egy részletes, digitális alapú, fejlesztési koncepciókat is tartalmazó ingatlanvagyon-audit lehetne, amely pontos képet ad:
• az ingatlanok műszaki állapotáról,
• piaci potenciáljáról,
• fejlesztési lehetőségeiről,
• energetikai jellemzőiről,
• valamint a lehetséges hasznosítási modellekről.
A korszerű városfejlesztés egyik alapja a portfólió szemlélet. Ez azt jelenti, hogy az önkormányzati ingatlanállományt nem különálló elemekként, hanem egységes gazdasági rendszerként szükséges kezelni, ahogyan a versenypiaci szereplők esetén ez már régóta egy alapvető stratégia. Egy önkormányzati ingatlan portfolió kezelése viszont sokkal összetettebb feladat. Vannak közfeladatot ellátó ingatlanok, melyek fenntartása sok esetben nagy költségeket ró az önkormányzatra és több esetben, csak alacsony vagy nulla bevételeket termelnek. A legtöbb önkormányzati ingatlan portfolió viszont tartalmaz rengeteg olyan elemet, melyek megfelelő hasznosítási koncepció kialakítása után, kiváló jövedelem termelőképességgel rendelkeznek és lehetnek olyan ingatlanok is, melyek állapotuk vagy a helyi piaci sajátosságok miatt, aktuálisan vagy akár közép távon is, nem jól vagy egyáltalán nem hasznosíthatók az önkormányzat számára.
Az önkormányzati ingatlan vagyon menedzselése
Az ingatlanok esetében, a legkézenfekvőbb hasznosítási lehetőség a klasszikus ingatlan használat. Az ingatlan rendszeres használatával viszont szükségessé teszi az adott ingatlan fenntartását és folyamatos fejlesztését is. Az ingatlan használata tartozhat közvetlenül az önkormányzathoz vagy olyan szervhez, mely az önkormányzat felügyelete alatt működik, de lehet versenypiaci szereplő is, aki bérbe veszi az ingatlant. Bármely formában is használják az ingatlant, a fenntartási költségek és az állagmegóvás költségei nagyban meghatározzák az ingatlan jövedelemtermelő képességét és értékemelkedését vagy értékvesztését. Ezért egy jól átgondolt ingatlan hasznosításnak tartalmaznia kell az ingatlan közép és hosszú távú, folyamatos fejlesztését is. Ez a fejlesztési koncepció nem elegendő ha csak az állagmegóvást szolgálja, hanem a funkcionalitást, energetikai fejlesztéseket, az esetleges méretbeli növekedést és szolgáltatás innovációkat is magában kell, hogy foglalja.
Önkormányzati ingatlanok értékesítése
Egy jól átgondolt és hosszútávú ingatlan portfólió startégiában elengedhetetlen bizonyos ingatlanok értékesítése és az ezekből származó bevételek átcsoportosítását, más ingatlanok fejlesztésére. Így van ez az önkormányzati ingatlanvagyon esetében is. A legtöbb magyar városban, az elmúlt évtizedekben történt ingatlan értékesítések sok esetben inkább vagyon elherdálásnak számítottak, mintsem átgondolt és maximalizált bevételszerzésre törekvő értékesítésnek. A bevétel maximalizálás, az ingatlanok értékesítése esetén, nem csupán egy árverés vagy más nyílt eljárás lefolytatását jelenti (bár eddig sok esetben még ezeket is kikerülték). Ilyen esetben érdemes bevonni külső szakértőket vagy az önkormányzat saját ingatlan hasznosítási cégénél, kialakítani egy specializált részleget, aki az ingatlanvagyon folyamatos potenciáljának növelését és fejlesztését koordinálja.
Ingatlan értékmaximalizálás
Egy érékesítési döntés két fő ok miatt születhet meg leginkább. Az egyik ok, az ingatlan hasznosítás, felújítás, kezelés vagy fenntartás költségeinek megtakarítására vagy áthárítására irányuló törekvés. A másik pedig az értékesítésből várható bevétel, szükséges vagy célszerű átcsoportosítása. Bármely indok miatt is kerül értékesítésre egy ingatlan, minden esetben célszerű megvizsgálni, hogy megfelelő hasznosítási koncepcióval és fejlesztési költség után, az ingatlan milyen hozamot képes termelni és ezzel milyen értékemelkedés várható 5-10 éven belül. A befektetőt is leginkább ez a két szám érdekli, az IRR azaz a megtérülési ráta és az értékemelkedési mutató, melyekből már egy egyszerűbb DCF elemzéssel is pontosabb célárat lehet kialakítani.
Ingatan portfolióból történő értékesítés egy profi ingatlan menedzser szemléletben azt jelenti, hogy az értékesítésből származó bevételt, a költségek levonása után, újabb ingatlan vásárlásra, fejlesztésre vagy a meglévő ingatlanok fejlesztésére kell fordítani. Különösen igaz ez egy komplexebb összetételű és célú önkormányzati ingatlanvagyon esetében. Az ingatlan értékesítésből származó bevételeket, más költségvetési lukak befoltozására vagy egyéb célokra, például bérfejlesztés vagy szolgáltatások díjának csökkentése, adóbevétel pótlásra vétek elégetni. Az ingatlan vagyon képes hosszú távú és folyamatos bevétel termelésre de az értékesítésből származó pénzek más célú elköltése ezt nem biztos, hogy képes biztosítani.
Magánbefektetői konstrukciók
A magánbefektetői konstrukciók szerepe egy önkormányzati ingatlan portfolió kezelésében és hosszú távú, értékmaximalizált hasznosításában elengedhetetlen. A közvagyon jelleg miatt viszont, ezen együttműködéseknek mindenképp transzparensnek és átgondoltnak kell lennie. A különböző PPP konstrukciókban a magántőke hatékonysága és a közösségi felhasználás lehetőségei ötvöződnek. Ez a fejlesztési irány, a megfelelő transzparencia és szakmai háttér megléte esetén rendkívül hasznos lehet. Egyrészt összekapcsolja a helyi vállalkozásokat a helyi közösséggel, másrészt a hatékonyságon alapuló befektetői szemléletet a hosszú távú közösségi értékekkel ötvözve, magas hozzáadott értékű és társadalmilag hasznos projekteket hívhat életre. Ezen konstrukciónak másik jelentős előnye, hogy új szemléletmódot és új trend irányt is alakíthat, mellyel nagyban képes elősegíteni egy városfejlesztési koncepciót, akár már közép távon is.
A magánbefektetői konstrukciók másik jelentős területe a helyi vállalkozások, cégek, városfejlesztési koncepcióba illő ingatlan fejlesztéseinek támogatása. Magyarországon a helyi befektetőket pénztőkével ritka esetben támogatják az önkormányzatok. Sajnos itt is azt lehet mondani, hogy az elmúlt évek korrupcióban érintett fejlesztései, közvetlen állami támogatásokon keresztül gyakran befolyásolták a helyi piacot és tették ezt leginkább a piac hátrányára.
Ennek ellenére az önkormányzati ingatlan fejlesztési koncepciók elengedhetetlen szereplői a versenypiaci szereplők. A versenypiaci szereplők támogatása, a helyi ingatlanhasznosítási stratégia elősegítésére, nem feltétlenül pénztőkén keresztül a legcélravezetőbb, mivel a legtöbb önkormányzatnak erre nincs is forrása és a különböző pályázati pénzek, torzítják a fejlesztési költségeket is.
>Az ingatlanfejlesztési támogatások közvetett és közvetlen előkészítési munkákon keresztül is megvalósíthatók, de infrastruktúra kialakítási és fejlesztési vagy akár szervezési, kooperációs esetleg marketing támogatások is szerepet kaphatnak benne.
>Az elmúlt években Magyarországon, kialakult ugyan egy rendszer, mely elsősorban a pályázati pénzekből finanszírozott projektek menedzselését volt hivatott szolgálni, de ez leginkább a nem szakmaiságot foglalta magában, sokkal inkább a közvetlen kontrollt szolgálta a pályázati pénzek fölött. Ezért a szakmai támogatások, legfeljebb a pályázati pénzek lehívásában – és sok esetben a korrupcióban – nyújtottak segítséget azon vállalkozásoknak, akik ilyen projektekben részt vettek.
A helyi ingatlan fejlesztések hatásai a vállalkozásokra
Az önkormányzati ingatlan hasznosítási stratégia fontos eleme lenne, olyan közvetlen fejlesztések ösztönzése, elősegítése melyek a helyi vállalkozások működését közvetlenül és közvetve is elősegítik. Olyan közvetlen fejlesztések is, mint co work place-ek vagy üzleti és innovációs központok kialakítása, digitális fejlesztések, infrastrukturális és társadalmi életminőséget javító fejlesztések, nagyon komplex hatást gyakorolnak egy város életére. Ha egy városban akár önkormányzati beruházáson akár tőkebefektetőn keresztül valósulnak meg ilyen fejlesztések, azok közvetlenül is adnak munkát a helyi vállalkozóknak ezzel már közvetlenül is segítik a vállalkozások működését. De teret adva új startupoknak vagy fejlődési teret biztosítva scale up vállalkozásoknak, az ilyen fejlesztések multiplikációs hatással rendelkeznek. Közvetett hatásaikon keresztül, segítik a képzett és jól kvalifikált munkaerő bevonzását és megtartását, melyből a vállalkozások és a helyi közösség egyaránt profitál. A helyi lakosság életminőségének javulásával, javul a lakóközösség minősége és ezzel a helyi vásárlóerő, de a különböző társadalmi szerveződések is ezen a folyamatok hatására alakulnak és fejlődnek.
J.Kriszto